在眾多投資工具當中,包括股票、債券、定存、期貨、選擇權與黃金等,房地產總是重要的投資選擇與許多人談論的重點,從個人的自住與投資,到公司法人的大型投資,都牽涉相當大的金額與貸款,如果是投資目的,多數人心中期待是不動產可以在短期間增值,就是常說的賺取價差,專業機構投資人所說的資本利得(Capital Gain)。因此如何瞭解對房地產投資的效益與風險,應值得我們多點著墨。
過去房地產投資本來是比較容易判斷的投資,只要注意經濟景氣、區位、市場供需與重大建設發展,即可掌握房地產投資的準確度,但今因全球化(Globalization)與資本市場(Capital Market)的發達,使得影響投資房地產的因素變的更錯綜複雜,難以捉摸。例如前述經濟景氣是影響房價重要因素之一,然而即使是諾貝爾經濟學者目前對景氣的看法也大多不一致,尤其是全球化的效應,使得台灣經濟與國際各地的經濟發展息息相關,國際金融的自由化更使大量資金在全世界快速流動。因此以下將由各方面提出該注意事項與建議,供讀者參考。
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房地產區位
過去在經濟高度成長的國家與重大建設所到之處,由於許多就業機會釋出,所得提高,自然產生對住宅的高度需求,當人口集中與住宅增加後,緊接帶動著對零售與餐飲等商業不動產的需求,例如過去的台灣與現在的中國大陸,在經濟高度成長時,對住宅產生高度需求,大量的供給可以快速去化,像大陸近年的預售屋,必須抽籤與半夜排隊等現象產生;房地產總是水漲船高,過去只要是好的區位,似乎是永遠不變的法則,但是隨著政府許多重大的產業開發與交通建設,舊市區隨著頹廢老化,好的區位明顯也隨著移轉,如台北市明顯的由西往東移至信義計劃區及南港,台中市由舊火車站商圈沿中港路往七期重劃區發展,高雄市更由過去南高雄中山路往北高雄博愛路重劃區發展至高鐵左營站;各大城市的老市區,如台北的萬華、台中的火車站前與高雄的鹽埕區等,反而因過去高度聚集發展,使得市區老舊與更新困難,反而不如新興地區的成長,因此隨時注意政府的都市發展政策與重大交通建設的開發,可適時協助對區位的選擇與判斷。

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產市場供給與需求
房地產過去在國內是較為封閉的,因此以往的市場供給與需求較容易分析,也許你會說台灣住宅自有比例已約為90%,對住宅需求應該不大,那為什麼台北市目前住宅價格似乎永遠追不上,其原因應可歸納主要為兩項,一是外來需求,二是資金行情。外來需求主要是海外的台灣人,特別是台商,在離開台灣出外打拼一二十年後,總是希望落葉歸根或將海外所得移回台灣,在政府將遺產稅由50%調降至10%後,更將海外資金移回台灣,但因銀行存款利率太低,而投資於企業及產業的風險大與時間長,因此其中許多便將資金投資於股票與房地產;另外資本市場資金充沛,在美元貶值與歐洲景氣未見起色,今年重點即落在新興市場,熱錢更瞄準貨幣低估的國家,其中台灣即在強大升值壓力下,成為國際資金匯率套利覬覦的對象。而台灣在大家對ECFA有高度期待,如香港在2003年簽定ECFA後,房地產大幅炒作至天價;住宅自用者也擔心價格愈來愈高,以後更買不起,在房貸利率仍相當低,因此也紛紛加入購屋的行列。也因此房地產的供給與需求,也因此變得更加複雜而更難加以精準評估。
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房地產投資效益
經常在房地產投資被問到一個問題,你要的租金報酬率是多少?常看到報紙寫的報酬率是3%或4%或5%而難以判斷,其實這個數字是變動的,簡單的方法是與一年定存或是十年政府公債利率相比較,且應至少超過1%-2%較為合適,即專業名詞所說的100-200個基本點(basic points);其實進一步的分析,應考量通貨膨漲率,再加上風險貼水(Risk premium)。例如現在一年定存平均值約1.2%,台灣十年政府公債為1.4%,再加上前述的1%-2%,簡單的說合理租金報酬率為2.2%-3.4%;但其實應更周延考慮通貨膨漲率及風險貼水,例如政府預測今年通貨膨漲率為1.5%,再加上假設風險貼水為1%(即考量風險,而增加的要求報酬率),因此合理租金報酬率宜在3.7-3.9%;其中風險貼水主要看房地產所在區位及市場供需與出租情形,如位於市中心與已出租,可考慮增加約0.5%的風險貼水;如房地產位於郊區,提高風險貼水率至1%-2%,因此租金報酬率宜約在4%-6%之間,同時應視每個個案與投資人所能承擔的風險而定。另一個常聽到的是投資人要的房地產的差價,並不在乎租金報酬率,而造成房地產炒作,除非是自用或是不用融資貸款,否則通常這是房地產泡沫化的一個警訊。

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房地產投資風險
投資與投機的差別主要是在風險的高低,如果利用高度的財務槓桿原理(如高度銀行融資與高利率借貸),當然有機會在短時間用最少的自有資金賺取高度的報酬,但也因此就有大額負債必須在未來多年攤還本金與利息。而目前市場充滿投機的氣份濃厚,若景氣突然反轉,利率持續升高,匯率升值,資金離開房地產市場即為必然,投機者無足夠租金收益或無法處份不動產,來償還銀行貸款及利息,恐怕得落得法拍一途,因此財務風險與利率風險應在投資時多加評估。
另外經濟活動、景氣循環等總體經濟因素,是不易分散的風險,今年預估約5%的GDP成長率,說明經濟應穩定成長,惟通膨的陰影仍在,可能侵蝕GDP的實際成長;二次房貸金融風暴的前車之鑑,即是購屋者與金融機構高度信用擴張,在多數購屋者因景氣下滑而無能力還債所導致形成。另外在分析風險時,必須將不動產產品的風險納入考量,一般來說,投資風險大小依序為飯店、商場、辦公室、住宅,風險愈大,增加的風險貼水愈高,及要求的租金報酬率應增高。另外流動性風險(Liquidity Risk)高,不動產商品特色,為流動性低,處份時間較長。

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小結
最近常常遇到的問題,現在應該投資房地產嗎?除非是有立即使用的需求,在經濟景氣與房地產一定會有循環的理論與實務基礎上,目前匯率短時間已無大幅升值的空間,利率又在逐步往上調整,目前房地產市場投資者又比自用者來得多,雖說今年房地產價格會有明顯下修的機會不大,但在未來的二至三年內下跌的機率比上漲的機率來得高,目前又明顯是房價的高點,除非未來房地產租金有大幅的成長,否則資金勢必會抽離房地產市場。因此目前何妨先戒急用忍,多看多比較,並好好找尋最佳的購買時間點?同時在此提醒讀者,房地產投資如果資金充足與可容忍投資時間拉長,是會取得滿足的報酬,風險也是可規避的;因此如何取得是較低的成本,又可以具長期持有的能力,選擇在具有發展潛力區域,以足夠現金流量的租金收益,來支付銀行的貸款,投資房地產的風險便可大幅降低,其它就只要選擇在景氣上揚的適當時機出脫處份,其高投資報酬率是可以期待的。